Pajak jual beli tanah diatas 100 juta adalah sejumlah kewajiban pajak yang harus dibayarkan oleh pihak penjual dan pembeli ketika melakukan transaksi jual beli properti, khususnya tanah. Pajak ini wajib dilunasi agar sertifikat tanah bisa dibalik nama dan proses legalnya berjalan lancar.
Nah, kalau kamu sedang berencana membeli atau menjual tanah dengan harga lebih dari 100 juta rupiah, penting banget buat tahu berapa pajak yang harus disiapkan dan bagaimana cara menghitungnya.
Mimin akan bahas tuntas di artikel ini, dari jenis pajaknya sampai cara hitungnya, biar nggak kaget pas urus di kantor notaris atau BPN.
Baca Juga: Bayar Pajak Pake QRIS dI Kantor BPKPD Bisa Bawa Pulang Souvernir
Jenis Pajak dalam Transaksi Jual Beli Tanah
Ada dua pajak utama yang berlaku dalam transaksi jual beli tanah, yaitu Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
1. Pajak Penghasilan (PPh) – Ditanggung Penjual
PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau NJOP tertinggi. Pihak penjual wajib membayar PPh ini sebelum akta jual beli dibuat.
Kenapa harus dibayar penjual? Karena secara hukum, penjual mendapatkan penghasilan dari transaksi ini. Jadi logikanya, negara mengenakan pajak atas penghasilan tersebut.
Kadang, pihak notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) akan bantu urus pembayaran pajak ini. Tapi, kamu tetap perlu cek dan pastikan bahwa pembayaran sudah dilakukan. Jangan sampai kelupaan.
2. BPHTB – Ditanggung Pembeli
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikenakan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Nah, ini agak ribet sedikit, karena ada perhitungannya.
NPOPTKP ini besarannya tergantung dari kebijakan pemerintah daerah masing-masing. Tapi secara umum di banyak daerah, NPOPTKP itu Rp60 juta.
Pajak Jual Beli Tanah Diatas 100 Juta: Berapa Persen Sebenarnya?
Sekarang masuk ke pertanyaan yang paling sering ditanyakan, pajak jual beli tanah diatas 100 juta berapa persen?
Untuk PPh penjual, tarifnya adalah 2,5% dari nilai transaksi atau NJOP, tergantung mana yang lebih tinggi. Tarif ini mengacu pada peraturan pajak yang berlaku secara nasional dan relatif stabil dalam beberapa tahun terakhir.
Sementara untuk BPHTB pembeli, tarifnya adalah 5%, tetapi tidak langsung dikalikan dengan harga jual. Ada pengurang yang disebut NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Besarnya berbeda-beda tergantung daerah, karena ditetapkan oleh pemerintah daerah masing-masing.
Sebagai gambaran, di banyak kota besar, NPOPTKP berada di kisaran Rp60 juta hingga Rp80 juta. Tapi ada juga daerah yang menetapkannya lebih rendah. Nah, ini penting, karena kalau kamu salah asumsi, hasil hitungannya bisa melenceng cukup jauh.
Detail Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah
Supaya kamu tidak bingung, Mimin akan buatkan simulasi perhitungan yang konkret. Kita akan menggunakan kata kunci pajak jual beli tanah diatas 100 juta sebagai basis studi kasus kita.
Mari kita asumsikan kamu ingin membeli sebidang tanah kavling siap bangun.
- Harga Kesepakatan (Nilai Transaksi): Rp 500.000.000
- NJOP Tanah (Berdasarkan SPPT PBB tahun berjalan): Rp 400.000.000
- Lokasi: Anggap saja di wilayah Kabupaten Bogor (Setiap daerah punya nilai NPOPTKP berbeda).
- NPOPTKP Kabupaten Bogor: Rp 60.000.000 (Ini angka contoh, pastikan cek peraturan daerah masing-masing ya).
Karena Harga Transaksi (500 juta) lebih tinggi dari NJOP (400 juta), maka dasar perhitungan pajak menggunakan angka Rp 500.000.000.
1. Cara Hitung PPh (Pajak Penjual)
Ini dihitung murni dari harga transaksi tanpa potongan apapun.
Rumusnya sederhana: PPh=2,5% x Nilai Transaksi
Perhitungannya: PPh = 2,5% x Rp 500.000.000
PPh=Rp12.500.000
Jadi, si Penjual harus menyetorkan uang sejumlah 12,5 juta rupiah ke kas negara sebelum akta jual beli ditandatangani. Biasanya bukti setor ini diminta oleh Notaris/PPAT.
2. Cara Hitung BPHTB (Pajak Pembeli)
Nah, ini bagian kamu sebagai pembeli. Rumusnya sedikit berbeda karena ada pengurang (NPOPTKP) tadi.
BPHTB= 5%x(Nilai Transaksi-NPOPTKP)
Perhitungannya: BPHTB= 5% x (Rp500.000.000-Rp60.000.000)
BPHTB= 5% x Rp440.000.000
BPHTB= Rp22.000.000
Jadi, biaya pajak yang harus kamu siapkan di luar harga tanah adalah Rp 22.000.000.
Coba bayangkan kalau kamu tidak tahu rumus ini. Kamu pikir cuma bayar 500 juta, ternyata harus nombok 22 juta lagi. Itu bukan uang kecil, kan? Bisa buat beli motor baru atau isi perabotan.
Kenapa Banyak Orang Salah Hitung Pajak Jual Beli Tanah?
Salah satu penyebab utama adalah asumsi. Banyak orang mengira pajak jual beli tanah diatas 100 juta itu cuma satu jenis. Padahal ada dua, bahkan bisa bertambah kalau ada kondisi tertentu seperti denda keterlambatan atau koreksi nilai oleh Bapenda.
Ada juga yang mengira pajak dihitung dari uang yang benar-benar diterima. Padahal, yang digunakan adalah nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi. Jadi kalau kamu “deal bawah tangan” dengan harga lebih rendah dari NJOP, sistem pajak tetap melihat NJOP.
Kesalahan lain yang sering terjadi, NPOPTKP tidak diperhitungkan. Akibatnya BPHTB dihitung mentah 5% dari harga jual, padahal seharusnya bisa lebih kecil. Sayang, kan.
Dan ya, jujur saja, tidak semua orang mau membaca detail peraturan. Padahal satu pasal kecil saja bisa menghemat jutaan rupiah.
Kapan Pajak Jual Beli Tanah Harus Dibayar?
Secara praktik, pajak harus dibayar sebelum penandatanganan Akta Jual Beli. PPAT biasanya akan meminta bukti pembayaran PPh dan BPHTB sebagai syarat mutlak.
PPh dibayarkan melalui bank persepsi atau sistem pajak online, sedangkan BPHTB dibayarkan ke kas daerah melalui Bapenda setempat. Prosesnya sekarang sudah banyak yang digital, tapi di beberapa daerah masih semi-manual. Ini realita, mau bagaimana lagi.
Kalau pajak belum dibayar, AJB tidak bisa ditandatangani. Dan tanpa AJB, balik nama sertifikat tidak bisa diproses. Rantai ini sering bikin transaksi molor berbulan-bulan.
Tips Menghindari Masalah Pajak Jual Beli Tanah
Pertama, selalu cek NJOP terbaru. Jangan pakai data tahun lalu atau asumsi. NJOP bisa berubah, dan perubahan kecil bisa berdampak besar ke pajak.
Kedua, tanya langsung ke PPAT atau notaris soal simulasi pajak. Mereka biasanya sudah hafal pola di daerahnya. Walaupun bukan konsultan pajak, pengalaman mereka cukup membantu.
Ketiga, siapkan dana pajak dari awal. Jangan masukkan seluruh uang ke harga tanah, lalu kaget saat tahu pajak belum termasuk. Ini kesalahan klasik.
Dan terakhir, simpan semua bukti pembayaran. Pajak yang sudah dibayar itu tidak bisa dianggap angin lalu. Bukti fisik dan digital sama-sama penting.
Jangan Asal Tanda Tangan, Hitung Dulu Pajaknya
Baca Juga: Cara Menggunakan ACMT Terpusat dengan Benar
Saran mimin, sebelum kamu tanda tangan perjanjian atau setuju beli, pastikan kamu udah hitung semua biaya. Kalau perlu, konsultasi ke notaris atau konsultan pajak.
Daripada ribet di belakang, mending siapin semuanya dari awal. Semoga artikel ini bisa bantu kamu lebih paham soal pajak jual beli tanah diatas 100 juta, ya!
Kalau kamu punya pertanyaan spesifik, boleh banget tulis di kolom komentar portal berita favoritmu, mimin akan bantu jawab sebaik mungkin!
